یکی از معاملاتی که نیاز به توجه زیاد دارد در جامعه امروزی ما، معامله مربوط به املاک موروثی است، به موجب مقررات قانون مدنی، پس از فوت هر شخص، اموال او بطور قهری و به سبب ارث به وراث منتقل می‌گردد. مالکیت وراث نسبت به اموال به جای مانده از متوفی به صورت مشاعی است و هر یک از وراث در ذره ذره اموال و ماترک به جای مانده از متوفی، سهیم و شریک می باشند.
وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می‌نمایند و یا اینکه مال و یا هر یک از اموال غیرمنقول به جای مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش هریک از آنها را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم و بدین کیفیت مالکیت مشاعی بین خود را پایان می‌بخشند.
بهساخت در این نوشتار سعی بر آن دارد، نکات مهمی را در مورد معاملات مربوط به اموال غیرمنقول موروثی تشریح و تبیین نموده تا بدین کیفیت و با هدف افزایش آگاهی شهروندان، از بروز مشکلات و مواجه شدن آنها با چالش های حقوقی جلوگیری بعمل آورده و یا حداقل کاهش یابد.
املاک موروثی
وقث املاک یا زمین‌هایی را که بلااستفاده افتاده باشند را می‌بینید اولین چیزی که درباره این املاک به ذهن شما می‌رسد این است که آنها املاک موروثی است که به دلیل اختلاف میان وارثان، رها شده‌اند. بعضی اوقات موقعیت خوب و قیمت مناسب این املاک شما را وسوسه می‌کند که سراغ‌شان بروید.
خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد اما به شرط اینکه به برخی نکات حقوق توجه کنید. عدم توجه به این مسائل ممکن است شما را گرفتار دادگاه و مراجع قضایی کند و در نهایت حکم به عدم مالکیت شما داده شود، آن هم در حالی که شما پول ملک را پرداخته‌اید. در این راهنما به زبان ساده مهم‌ترین مسائل حقوقی در خرید این املاک را بیان کرده‌ایم.
مالکیت ملک مورد نظر برای فرد فوت شده باشد
اولین نکته‌ای کارشناسان حقوقی به آن تأکید دارند این است که ملک حتما به نام شخص فوت‌شده باشد، یعنی ملکی که در مالکیت همسر فوت شده است جزو املاک موروثی به حساب نمی‌آید و فرزندان و ورثه نمی‌توانند با عنوان ملک موروثی آن را بفروشند. برای اطمینان هم کافی است نگاهی به سند ملک بیندازید تا تکلیف صاحب ملک مشخص شود.
وارثان ملک یا صاحبان فعلی آن چه کسانی هستند؟
در قوانین مربوط به ارث و وارثان، گواهی ای وجود دارد به نام گواهی انحصار وراثت. این گواهی توسط مراجع قضایی صادر می‌شود تا در آن وارثان فرد فوت شده به شکل قانونی مشخص شوند. یکی از مدارکی که برای خرید و فروش املاک مورثی لازم است همین گواهی انحصار وراثت است تا معلوم شود تمامی ورثه فرد فوت شده چه کسانی هستند و شما با چه کسانی باید این معامله را انجام دهید.
حتما همه وارثان باشند
از علت‌های اصلی رها شدن املاک موروثی این است که معمولا وارثان بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. توجه کنید شما فقط زمانی می‌توانید اقدام به خریدن املاک موروثی کنید که همه وارثان بخواهند سهم خود را بفروشند. این‌طور هم نیست که شما بتوانید سهم چند ورثه را بخرید و سهم چند نفر را نه.
هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، همه وارثان یا وکیلان آنها باید حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. حتی مثلا اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند باعث دردسر بسیار زیاد برای شما شود.
بررسی قانونی و رسمی بودن وکالتنامه وکیل‌های وراث
امکان دارد در خرید و فروش املاک موروثی با وارثانی طرف باشید که در کشور حضور ندارند که بخواهند در زمان معامله حضور داشته باشند. حتما وکیل‌های این افراد باید در زمان معامله حضور داشته باشند، اما چند نکته است که باید حتما حواستان به آن باشد.
داشتن وکالتنامه رسمی و معتبر مهم‌ترین این نکات است. به هیچ وجه دست‌نوشته یا اینکه وارث فردی را تلفنی و شفاهی به‌عنوان وکیل معرفی کند نپذیرید. وکالتنامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. افرادی هم که در خارج از کشور هستند باید وکالتنامه را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج کشور تنظیم کنند.
نکته مهم بعدی این است که وکالتنامه را بررسی کنید و اختیار وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از‌سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. ممکن است بعدا وارث مدعی شود که در وکالتنامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و درخواست دوباره پول را از شما کند.
مبلغ هر وارث را جدا بپردازید
یکی از نکاتی که معمولا در خرید و فروش املاک موروثی رعایت نمی‌شود و دردسر درست می‌کند، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولا خریدار مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وارثان می‌دهد تا آنها بین خود تقسیم کنند. در حالی که این اشتباه بزرگی است و خریدار باید سهم هر یک از وارثان را تک‌به‌تک بپردازد تا بعدا مدعی نشوند.
قیم نامه برای وارثان صغیر
هنگامی که به گواهی انحصار وراثت نگاه می‌کنید تا وارثان را بشناسید حتما مدارک هویتی آنها را هم بررسی کنید تا متوجه شوید بین آنها فرد صغیری وجود دارد یا خیر. طبق قانون شما نمی‌توانید با یک فرد صغیر معامله کنید و ارثش را بخرید. پیش‌بینی قانون این است که برای فرد صغیر، قیم در نظر می‌گیرد و شما برای خرید املاک موروثی با این قیم طرف هستید. خب پس اگر فرد صغیری در وراث وجود داشت باید قیم‌نامه را هم به مدارک اضافه کنید. نکته بعدی این است که باز هم طبق قانون، قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد و باید از دادسرای مربوط به این موضوع اجازه بگیرد. این مجوز رسمی را هم هنگام معامله باید دریافت کنید تا بتوانید معامله را به شکل قانونی و صحیح انجام دهید.
مفاصا حساب مالیاتی مالک فوت‌شده
یکی از مدارکی که برای خرید و فروش املاک موروثی نیاز دارید مفاصا حساب مالیات بر ارث است. قانون می‌گوید که وارثان باید حداکثر تا ۶ ماه اظهارنامه مالیاتی بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول فرد فوت شده حساب و کتاب کرده و بدهی‌ها مالیاتی او را اعلام کند. آنگاه مفاصا حساب مالیاتی صادر می‌شود. نکته‌ای که شما باید حواستان در مشاهده این مدرک باشد این است که آیا ملکی که قصد خرید آن را دارید در فهرست اموال فرد فوت‌شده در این مفاصا حساب آمده است یا خیر. اگر نبود از انجام این معامله خودداری کنید.
توجه به وصیت نامه
یادتان باشد که حتما از وارثان بپرسید و تحقیق و بررسی کنید که فرد فوت‌شده وصیت‌نامه دارد یا نه. هر فردی طبق قانون و شرع می‌تواند بخشی از اموال خود را بعد از فوتش برای انجام دادن کاری اختصاص دهد یا به فرد دیگری واگذار کند. خب اگر چنین وصیتی وجود داشته باشد و شما ندانید، بعدا برایتان دردسرساز خواهد شد. اگر بخشی از ملک طبق وصیت به کسی واگذار شده، آن فرد هم هنگام معامله باید حضور داشته باشد. درضمن این نکته را هم یادتان باشد که از همه مدارک مثل انحصار وراثت، اوراق هویتی، مفاصا حساب مالیاتی، قیم‌نامه و… کپی داشته باشید تا بعدا در صورت نیاز به آنها رجوع کنید.
با این حال اگر به یک ملک موروثی علاقه پیدا کرده‌اید و قصد خرید آن را دارید، با توجه به نکات این مطلب از بهساخت می‌دانید که باید حواستان به چه چیزهایی باشد. هیچ‌گاه با یک نفر از وراث وارد معامله نشوید و بخواهید که همه آنها هنگام مبایعه‌نامه نوشتن حضور داشته باشند. دانستن این نکات به شما کمک می‌کند که یک ملک موروثی را بدون دردسر قانونی بخرید و دچار مشکل نشوید.
نتیجه گیری
اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، بایستی در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعه نامه، به نکات ذیل توجه و دقت کافی بعمل آورده تا در آینده با مشکلی مواجه نگردید.
۱- لزوم ارایه اصل سند مالکیت
۲- لزوم ارایه گواهی حصر وراثت
۳- حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
۴- لزوم ارایه مفاصا حساب مالیات بر ارث
۵- عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
۶- ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
۷- پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله
۸- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
۹- درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.
برگرفته از خبرگزاری برنا و مجله اینترنتی مشاورین املاک
بدون دیدگاه