محاسبه عمر مفید ساختمان و عوامل موثر بر آن

به نظر شما در هنگام خرید یک ملک یا ساختمان باید به چه مواردی توجه کنیم؟

محله؟ امکانات؟ پارکینگ؟ ویژگی‌های ظاهری؟

یکی از مواردی که لازم است در هنگام خرید مسکن به آن توجه شود سن بناست! سن ملک و دانستن عمر مفید آن برای انجام معامله مهم است. اگر می‌خواهید درباره محاسبه عمر مفید ساختمان و عوامل موثر بر آن بیشتر بدانید تا پایان این مقاله از بهساخت با ما همراه باشید.

شیوه محاسبه عمر مفید ساختمان

امروزه بیشتر سازندگان با توجه به رشد روزافزون جمعیت، تورم و سرعت‌ بالای ساخت و ساز دیگر توجه چندانی به عمر مفید بنا ندارند و بیشتر به دنبال راهی هستند که بتوانند به کمک آن قیمت تمام‌ شده را کاهش دهند و سود خود را بالا ببرند. همین مسئله سبب می‌شود عمر مفید ساختمان کاهش یابد.

زمانی که تصمیم به خرید و فروش یک ملک می‌گیرید، نکته‌ای که حتما لازم است به آن توجه شود سن بنا یا عمر مفید ساختمان است.

عمر مفید ساختمان چیست؟

بعد از اینکه که ساختمانی ساخته شد، با گذشت زمان تحت تاثیر عوامل محیطی و ساختاری قرار می‌گیرد و همین عوامل به مرور زمان سبب می شوند از ویژگی‌های خوب و مفید بنا کاسته شود. کاهش یافتن ویژگی‌های مثبت ساختمان در واقع نشان دهنده آن است که عمر مفید بنا رو به اتمام می‌باشد.

اگر واضح تر بخواهیم توضیح دهیم باید بگوییم که به تعداد سال‌هایی که یک بنا از نظر ظاهری، ایمنی و استحکام، دوام می‌آورد عمر مفید ساختمان گفته می‌شود.

محاسبه عمر مفید ساختمان بر اساس قوانین و مقررات ایران و طبق مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان و با استناد به ضوابط آیین‌نامه ۲۸۰۰ طراحی و ساخت، انجام می‌شود.

 

عمر مفید ساختمان در ایران چند سال است

عمر مفید ساختمان در ایران چیزی در حدود ۳۰ سال تخمین زده شده است. متاسفانه باید بگوییم این رقم بسیار پایین‌تر از سطح استاندارد جهانی است. در کشورهای پیشرفته و توسعه‌ یافته صنعتی عمر مفید ساختمان به بالای صدسال هم می رسد.

کاهش عمر مفید ساختمان باعث بروز ضررهای جانی و مالی می شود. علاوه بر این در زمان معامله ملک و دریافت تسهیلات وام بانکی هم افراد را با محدودیت مواجه می‌کند.

 

چه عواملی بر عمر مفید ساختمان تاثیر دارند؟

عوامل گوناگونی بر عمر مفید ساختمان موثر هستند، اما اگر بخواهیم به ‌طورکلی این عوامل را توضیح دهیم می‌توانیم آن‌ها را به دو دسته عوامل اجرایی و عوامل طبیعی  تقسیم کنیم. در ادامه این عوامل را شرح می‌دهیم:

عوامل اجرایی موثر بر عمر مفید ساختمان

این خطاها در زمان اجرای پروژه رخ می‌دهند و روی محاسبه عمر مفید بنا در آینده موثر خواهند بود:

خطاهای نظارتی: این خطا شامل انتخاب نادرست مصالح و تجهیزات مورد نیاز بنا، عدم توجه به کنترل کیفیت، استفاده از نظرات غیر کارشناسی افراد حاضر در پروژه، استفاده از مصالح ارزان‌ قیمت و بی کیفیت و … می‌شود.

عدم صحیح بهره‌برداری و نگهداری ساختمان: مثلا تبدیل واحد مسکونی به ملک تجاری، سهل‌انگاری در عیوب و نارسایی‌های کوچک بنا، عدم استفاده از نیروی غیرمتخصص و… می‌تواند سبب کاهش عمر مفید بنا شود.

خطاهای طراحی: این خطا شامل اشتباهاتی در تهیه نقشه، عدم آنالیز و بررسی دقیق طراحی، ارزیابی نادرست عوامل جوی و … می‌شود.

 

عوامل طبیعی موثر بر عمر مفید ساختمان

اقلیم منطقه: از عواملی که کارشناسان عمران و ساختمان به هنگام طراحی و اجرای یک سازه باید به آن توجهی خاص داشته باشند، ضریب انبساط ساختمان است.

در بعضی از شهرهای کشور، میزان حرارت بالا در روز باعث انبساط و سرمای هوا در شب باعث انقباض سازه و مصالح بکار رفته در ساخت بنا می‌شود. در نتیجه این انبساط‌ها و انقباض‌های روزانه باعث بروز ترک‌هایی در ظاهر و باطن بنا می‌شود که در نهایت از عمر مفید بنا می‌کاهد.

رطوبت: رطوبت از عوامل طبیعی است که به شیوه‌های مختلفی می‌تواند به بنا نفوذ کند و روی آن اثر منفی بگذارد.

آب‌های زیرزمینی و بارش باران از راه‌های نفوذ نم گرفتگی و رطوبت به بدنه، کف و سقف بنا هستند.

اگر در شهرهای شمالی زندگی می‌کنید باید بدانید که چون میزان رطوبت محیط شما نسبت به سایر شهرها بیشتر است، استفاده از آجر در ساخت بنا تاثیر پذیری رطوبت را دوچندان می‌کند.

محاسبه عمر مفید ساختمان چگونه است؟

عمر مفید بنا از موارد اصلی و مهم در قیمت‌گذاری ملک می‌باشد.

پیش از این گفتیم که عمر مفید ساختمان در کشور ما ۳۰ سال است. وقتی عمر ساختمانی بیش از سی سال می شود، دیگر می توان آن را جزو املاک کلنگی به‌حساب آورد.

همانطور که می‌دانید معمولا ساختمان‌های نوساز و جدید قیمت بالاتری دارند؛ اما وقتی از ساخت یک بنا مدت زیادی گذشت و پا به دهه اول سن خود گذاشت، اختلاف قیمت زیادی نسبت به ملک نوساز پیدا می‌کنند.

آیا می‌دانید در هنگام خرید ملک چطور می‌توانیم سن آن را تشخیص دهیم؟

محاسبه سن بنا بر اساس سه شاخص مختلف صورت می‌گیرد که در این بخش از مقاله به صورت مختصر آن را شرح می‌دهیم:

سن سندی ساختمان

مستنداتی از ملک که به شکل مکتوب درآمده اند و شامل پایان کار، صورت ‌مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک است، از نظر اداره ثبت، سن بنا بوده که به آن سن سندی ملک گفته می‌شود.

 

سن بهره‌برداری ساختمان

بعد از پایان یافتن ساخت و ساز و در زمانی که همه مراحل ساخت یک بنا پایان یافت و انشعابات نصب شد، سازه موردنظر آماده سکونت و بهره‌برداری است.

این زمان را سن بهره‌برداری ساختمان می‌گویند.

جالب است بدانید که بنای سن بهره‌برداری ساختمان بر اساس نصب کنتور آب و یا برق است.

 

سن واقعی ساختمان

ساختمان‌سازی در واقع یک پروژه عمرانی است که از لحاظ کارایی، مواد و مصالح بکار رفته، سن مفید برای خود دارد.

از نظر کارشناسان و مهندسان عمران، سن بنا از زمان شروع پروژه محاسبه می‌شود.

در واقع تاریخ گرفتن مجوز و شروع به فعالیت‌های اجرایی فندانسیون را نقطه شروع محاسبه عمر مفید بنا قرار می‌دهند.

به شکل ساده تر باید بگوییم که استفاده از اولین مصالح و پی‌ریزی، تاریخ تولد یک بنا است.

 

نکات دیگری که لازم است بدانید:

• اگر برای خرید یک ملک می‌خواهید وام بگیرید باید بدانید کلیه بانک‌ها و موسسات مالی برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سن واقعی بنا توجه می‌کنند و وام خرید مسکن به ساختمان‌های بالای ۲۰ سال تعلق نمی‌گیرد.
• سن سندی و سن بهره‌برداری فقط برای خرید و فروش ملک و قیمت‌گذاری مورداستفاده قرار می‌گیرد.
• مبنای محاسبه عمر مفید ساختمان بر اساس سن واقعی آن می‌باشد.

 

خلاصه:

• به تعداد سال‌هایی که یک بنا از نظر ظاهری، ایمنی و استحکام، دوام می‌آورد عمر مفید ساختمان گفته می‌شود.
• عمر مفید ساختمان در کشور ما ایران ۳۰ سال می‌باشد که نسبت به استاندارد جهانی کم است.

عواملی که باعث کاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند:

• عدم رعایت نکات فنی
• عدم رعایت نکات نظارتی
• استفاده از ابزار و مصالح نامرغوب و بی‌کیفیت

 

برگرفته از زومیلا